上海市松江区人大-斗球官方版下载

小区是城市的基本细胞，也是创建文明城市的基础，随着城市化进程的加快，小区业委会的自治机制已经跟不上居民对美好生活的向往。2018年11月修订的《上海市住宅物业管理规定》，对业委会日常运作、监督管理做出了相应的规定，为业委会的日常运作和管理的规范化、法律化也提供了保障。

但近几年，由于业委会缺乏专业部门的指导，在实际运作中经常出现功能发挥不到位、操作不规范的现象。再加上居民对维修基金使用的敏感度，导致业主与开发商、业委会、物业公司，业委会与物业公司之间的矛盾仍然频频发生，致使部分小区物业管理存在一些问题。

1. 《物权法》、《物业管理条例》等法律法规赋予了业主自治的权利，业主理想化地认为业主都能参与小区管理事务，就给一些抱着个人目的的业主加入业委会的机会，导致有的小区组建不起业委会。虽然有少数业主热心公益、热爱社区、愿意奉献，愿意参与管理小区各项事务，但在与其他业主的沟通上缺乏专业知识，许多业委会成员对自身职责不清，导致形同虚设、管理缺位，自治演变成自由。

2. 《上海市住宅物业管理规定》要求“乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建和日常运作”，而这项规定与“房管部门对业主大会和业委会的业务指导、监督管理及对物业服务企业和从业人员的监督管理”等职能虽有侧重，但也有交叉。在实践中没有与其工作绩效关联，难免会遇到责任不明的情况，造成对业委会的业务指导不系统、不全面。业委会可谓是摸着石头在过河，一旦遇到矛盾和纠纷就是业委会履职不到位，导致指导工作流于形式。

建议：

1. 加强培训和指导。政府相关部门要加强对业主大会和业委会的业务指导和监督。一要加强对业委会的指导，既要侧重对新法规的培训，也要重视业委会专业知识和能力的培训，如住宅维修基金和公用设施专用基金的规范管理等。二要加强对房管办工作人员的培训，注重业务能力的培养和提高，与时俱进，才能更有效地给各小区业委会答疑解惑。三要进一步强化对业委会和物业公司的监督管理，定期开展物业公司整治活动，重点监管对业委会备案、印章使用、财务收支、档案管理、离任审计等，使业委会和物业公司依法依规运作。能否由房管部门牵头，成立一个专业的业务指导队伍（由相关专业人士组成，或是政府购买服务，或是志愿者包括律师、工程、消防等方面的专业人员），对小区业委会的日常工作开展进行具体的指导，如：对各种工程施工报价进行审核把关，或者提供一些参照标准等。逐步形成在法律法规和制度的框架内协商解决社区公共事务，充分发挥业委会的自治功能。

2. 建立和完善工作制度。根据2018年11月修订的《上海市住宅物业管理规定》，相关部门应及时制定业委会监督管理的实施细则。如：业委会工作手册、工作细则，包括业委会成员职责，会议规则，账务管理，接受业主咨询管理的具体操作办法，对物业服务的监督形式等。在业委会履行职责的同时也应提供法律上的支持和保护，尤其遇到居民无端吵闹或无理诉求，业委会无力解决时，专业部门能协助给出专业解释。可以将专业部门的指导和联动，并与其工作考核挂钩。