上海市松江区人大-斗球官方版下载

一、案由

物业管理服务关系到广大人民群众的切身利益和生活质量，关系到社会治理的和谐稳定。而确保物业服务标准和收费之间的公平合理，是推进物业管理服务规范和完善的前提和基础。但自实行住宅商品化的20多年来，许多业主的思想还停留在“计划经济”时代，对物业企业从事的住宅小区管理服务需要支付物业服务费的概念、意识不强，特别随着物价指数上涨和职工最低工资调整、物业服务合同变更等，需要上调物业服务费更是极其“感冒”。而负责住宅小区物业管理服务的物业企业则面对物价指数上涨和职工最低工资标准连续25次的上涨，管理服务成本的不断提高，向业主大会申请上调物业服务费却屡屡受阻，大多数住宅小区的物业服务费多年来不变，或只上调1-3次，如以老城区的岳阳街道中的荣乐小区、人乐小区、民乐小区、凤凰小区、高乐小区、九峰小区等等，0.80元/平方米/月的物业服务费还是2016年调整的。对大多数物业企业来讲不要说盈利了，做平已不错了，更多的因签订的物业合同是2-3年，特别是为了物业企业为了履行物业合同，往往会造成企业亏损。引发这样的矛盾，根据我们的调摸，主要是以下几方面原因：

（一）虽然上海市物业管理行业协会近年来出台了“上海市住宅物业服务价格监测信息”，但其一，由行业协会主导编制发布，缺少业主群体的参与，业主对“标准”的认同度会降低，权威性不够；其二，没有随着物价指数上涨和职工最低工资标准的及时发布，使物业企业的劳动力成本快速上升；其三，在现实生活中，物业企业为了生存为了不亏损，往往不能按照合同约定提供服务，会通过降低服务在内的各种方式来确保企业的盈利，这样势必引起业主和物业服务企业直接的矛盾。

（二）虽然目前成立业主大会的住宅小区物业服务费实行市场调节价，业主委员会与物业服务企业之间可以通过双方交流沟通确定新的物业服务内容、标准和物业服务费，并提交业主大会表决，经业主大会“双过半”同意之后，对物业服务费进行调整，实行新的物业服务费。但现实情况是没有权威性的物业管理服务标准，造成业主、物业服务企业和政府对物业服务的内容和标准缺乏统一的认识，业主与物业服务企业之间因为信息的不对称和专业的不对称，使得广大业主很难做出正确的判断，从而做出正确的选择，再加上召开业主大会的难度，使得住宅小区的物业服务费的调整难上加难。

（三）虽然住宅小区成立了业主大会，选出了业主委员会、业主代表，但目前大多数业主的心态是并不关心小区的公共事务，目前，虽每季度向业主公布专项维修资金和公益性收入，但张贴在小区橱窗里，基本没人看。而关心小区的部分业主更多的是缺乏专业性，与物业服务企业直接信息也不对称，业主的自治能力较弱，这就让业主委员会与物业服务企业之间很难在同一平台上就物业服务标准和物业服务费充分沟通和协商，也就很难达成共识，更不用说提交到业主大会让业主们来进行表决。即使能够提交到业主大会进行表决，也因为部分业主思想停留在“计划经济”时代，更多的业主对物业服务内容和标准的不了解，对物业服务企业的不理解，使得物业服务费的调价很难成功。

（四）虽然从事住宅小区物业管理服务的物业企业精打细算，节约开支，但政府有关部门每年总有类似“创全”、“综合治理”等项目，包括垃圾分类的实施，需要物业企业在物业合同外增加人员、相关物料等额外支出，使原本就捉襟见肘的住宅小区物业企业更加举步维艰。

二、案据

《中华人民共和国民法典》，《上海市住宅物业管理规定》。

三、建议

对于“案由”所述的矛盾、问题等引发的物业服务费调价难，使物业企业生存发展极其困难，需要按照“坚持以人民为中心，把群众观点和群众路线深深植根于思想中，具体落实到行动上。”的要求，由政府监管部门根据住宅小区的实际，努力探索制定具有公信力，能够被广大业主们所认可的物业服务的政府指导价，形成合理的物业服务费调价机制，真正做到质价相符的住宅小区物业管理服务。

（一）建立物业管理服务标准 。为了有利于住宅小区业主委员会与物业企业在协商物业合同的时候对物业服务的标准进行确定，在服务内容和标准上的容易达成共识，建议尽快制定“物业服务的标准”，对物业管理服务的内容标准，包括如何监管进行明确，也只有物业服务的内容和标准确定了，方便监管了，才能在这基础上进行议价。可以说物业管理服务的内容和标准，以及监管，与物业服务费是一对不开分割的孪生兄弟，不能脱离价格谈服务内容和标准，也不能脱离服内容和标准谈价格。

（二）建立政府指导价的调价和监督机制。政府职能部门应每年及时根据物价指数和职工最低工资标准制定“物业管理服务的政府指导价”，同时建立指导价的调价机制（包括信息公开机制）和监督机制，这样才有公信力，才能确保政府职能部门能够及时根据物价指数和最低工资标准的变动进行调整。如政府职能部门未根据当地的物价指数和职工最低工资标准的上涨调整物业管理服务费的政府指导价时，以及调价过程中的信息公开机制不健全、不完善时，监督机制能发挥作用，监督政府职能部门及时的履行相关职责。

当然，政府职能部门在考虑每年调整“物业管理服务的政府指导价”时，需充分考虑政府有关部门每年总有类似“创全”、“综合治理”等项目，包括垃圾分类的实施等内容，属物业管理服务内容的，列入调整“指导价”范围；属政府突击性的工作任务，不在物业合同范围内的，涉及的突击性工作任务的政府职能部门应在核定费用后，给予相关住宅小区物业企业财政补贴。

（三）增强业主的议价能力。为弥补业主委员会、业主大会等与物业企业议价的过程中，因为业主组织与物业服务企业之间存在严重的信息不对称和专业的不对称，造成业主的议价能力弱，很难就物业服务的标准和价格达成共识的缺陷。建议政府职能部门、物业企业行业以及业主组织自身等应通过多渠道多方式提高业主委员会和广大业主的专业性，增加对物业管理服务的内容、标准和成本构成、如何监管等详细了解，增强业主委员会和业主们的议价能力。在目前业主委员会和业主们的专业知识比较弱的情况下，建议聘请专业的第三方（由政府职能部门推荐若干评估单位，由业主委员会选择）来协助业主委员会对物业管理服务情况进行专业的评估（评估费用从小区公益性），共同确认住宅小区的现状，找出目前存在的问题，并给出解决问题的建议，对物业服务的内容、标准和成本构成进行确认，以便找到适合自己小区的物业管理方案，同时确定与之相适应的物业服务费。

（四）建立公开透明的物业管理服务信息公开机制

一是落实物业企业“调价前两年经营状况进行审计制度”。由业主委员会和物业企业双方共同协商确定一家专业的审计公司（而不是由现在的存放专项维修资金的银行聘请），对物业服务企业近两年的经营状况和财务状况进行审计，出具专业的审计报告后，在小区的显著位置及小区的微信公众号、微信群等方式进行公示，公示时间不少于30天，让业主们充分了解小区的现状和需要规范服务所需要的物业服务费的价格区间，同时业主委员会和物业服务企业共同接受业主的咨询和质疑。审计费用由业主大会与物业服务企业各自承担一半。

二是对调价后服务内容和标准的变化情况要进行公示。业主委员会和物业服务企业通过充分的沟通和协商，共同确定小区目前存在的问题和解决办法，同时确定调价后物业服务的内容和标准，明确与之前服务内容和标准不同的地方。将协商的过程和结果通过小区信息公开渠道向业主进行公示，特别是在小区的主出入口进行公示，对重要的地方字体放大、加深加粗提醒业主注意。

三是要业主委员会和物业企业共同接受业主对调价方案的咨询和质疑。调价方案和合同草案内容公示后，业主委员会和物业服务企业应共同接受全体业主的咨询和质疑，对提出书面意见和建议的业主，进行当面沟通和书面答复，尽可能地答复业主的质疑并吸取业主的好的建议，并对物业服务的内容、标准和管理方案做相应的调整，并再次进行公示。

四是实施业主对“调价方案”进行表决意见的公示制度。对表决票统计过程和结果进行公证。聘请公证处对整个“调价方案”表决票的统计过程进行见证，并对结果统计进行复核并公证之后，将业主的表决状态（同意、不同意、弃权和未表决）和表决结果（同意、不同意和弃权）在小区显著位置进行公示，接受业主的核对、核查和监督对表决票的统计过程和结果进行公证，使得业主大会会议的结果得到国家公证机关的确认。