上海市松江区人大-斗球官方版下载

一、案由

目前是封闭式老旧小区中的“售后房”，都建于上世纪七、八、九十年代，因当初建房时是计划经济时代，小区内的各幢公房都是由各机关企事业单位分别自筹资金建设，一般建设1-2幢、3-5幢公房等，并且建成后由建设单位自行管理。至1993年-1995年间的房改后，老旧小区中的这些房屋相继改为“售后房”。但在“自建自管房”改为“售后房”的具体操作过程中，由于是机关企事业单位分别自建又自管，遇到一些单位不景气或操作不规范等，造成老旧小区“售后房”中部分楼幢或楼幢中的部分室户无专项维修资金。

上述老旧小区“售后房”中部分楼幢或楼幢中的部分室户无专项维修资金问题，多年来长期困绕了涉及小区的物业管理服务公司和相关业主。虽然根据涉及到的业主们和业委会不断呼吁，区政府、区房管局曾在2015年-2017年间专门筹措资金，划拨给全区无专项维修资金的小区，但因面广量大，历史欠账较多，所划拨的资金缺口仍然较大。以老城区的岳阳街道部分小区为例：凤凰小区内现有21幢公房，计305户，面积为16982.65平方米，无专项维修资金，所缺金额为1017260.74元。黑鱼弄小区内现有4幢公房，计132户，面积为10160.17平方米，无专项维修资金，所缺金额为608594.18元。南九峰小区内现有17幢公房，计522户，面积为34998.91平方米，无专项维修资金，所缺金额为2096434.71元。荣乐小区内现有24幢公房，计59户，面积为3291.18平方米，没有专项维修资金，所缺金额为197141.68元。就这4个老旧小区，涉及面积达65432.91平方米，无专项维修资金金额达39194321.31元。

如此多的“售后房”无专项维修资金，导致涉及业主的房屋发生“急、难、愁”等需要使用专项维修资金的问题时，无法得到及时妥善的解决。而涉及的业主往往把意见、怨气出在所在小区的物业公司身上，认为既然物业公司承接了小区的物业管理服务，就必须负责小区内公共设施的修缮。但物业公司没有房屋无专项维修资金，就无法进行相关的修缮，除非物业公司自掏腰包，但因涉及户数较多 ，金额较大，也与物业合同不相符，使物业公司根本无力承担。

二、案据

《中华人民共和国民法典》，《上海市住宅物业管理规定》等。

三、建议

从“案由”看，老旧小区“售后房”中部分楼幢或楼幢中的部分室户无专项维修资金问题，是在1993年-1995年间“自建自管房”改为“售后房”的具体操作过程中，由于是机关企事业单位分别自建又自管，遇到一些单位不景气或操作不规范等造成的。由此使涉及业主的房屋发生“急、难、愁”等需要使用专项维修资金的问题时，无法得到及时妥善的解决。为此，建议：

1. 按照习总书记“民之所忧，我必念之;民之所盼，我必行之。”的要求，根据 “案由”和“案据”，落实区政府和相关职能部门对全区老旧小区“售后房”中部分楼幢或楼幢中的部分室户无专项维修资金情况会同物业公司等进行调摸核实，然后积极筹措资金，如涉及金额较大，可通过2-3年时间，划拨至无专项维修资金的业主账户。

2. 在区政府和相关职能部门筹措的专项维修资金还未到位的情况下，对全区涉及的业主房屋发生“急、难、愁”等需要使用专项维修资金进行修缮问题时，建议参照区房管局制定的“松江区零星房屋维修管理办法”进行修缮，以及时解决受困业主的所盼所想。