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“城中村”改造是市委市政府全力推进的重大民生工程，加快“城中村”改造，事关人民群众切身利益，事关更新改造可持续性，事关超大城市长远发展。根据《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）、《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》（沪府办〔2024〕39号）等有关文件精神，九亭镇加速推进“城中村”改造项目，2024年11月26日完成市级联合认定程序，12月19日，“城中村”项目控制性详细规划获市政府批复，计划2025年上半年完成合作单位遴选，全面启动动迁腾地工作。

　　九亭镇朱龙、兴联“城中村”改造项目规划总用地面积约50.77公顷，项目范围内涉及动迁房屋总建筑面积约24.4万㎡，其中：居住建筑面积约12.0万㎡，非居建筑面积约12.4万㎡。现有待动迁居住房屋188户，总建筑面积约5.4万㎡，均为集体土地上宅基地类自建房。近年来，九亭镇集体土地居住房屋动迁以协议动迁为主，以违章建筑整治等方式为辅，部分滞留户由于家庭内部矛盾等原因长期未能签约，给项目动迁腾地带来较大阻碍。九亭镇朱龙、兴联“城中村”居住房屋类型复杂，除本地村民宅基地滞留户和二次动迁自建房以外，还涉及集体出售土地自建房的复杂情形。根据集体土地征收相关规定，集体出售土地自建房无法纳入征收范围，只能通过协议动迁方式推进，这将给九亭镇“城中村”动迁工作带来很大难度。

　　为加快推进“城中村”改造，现就集体土地居住房屋征收提出有关建议如下：

　　一是明确政策口径，妥善解决历史遗留问题。九亭镇朱龙、兴联“城中村”改造范围内的龙洲苑小区为农民自建房小区，是20世纪90年代起九亭镇积极响应市委市政府“三个集中”政策、由农村宅基地动迁安置而形成的农民中心村。此类农民自建房是当前农民相对集中居住政策中宅基地归并平移的早期探索实践，在上海近郊城镇化地区普遍存在。由于当时相关政策配套不全，此类农民自建房均为无证建筑。建议由区规划资源局牵头，针对此类自建房产权登记管理方面的特殊情况，制定出台相关制度文件，研究解决自建房历史遗留问题的具体路径，为下一步开展房屋征收提供政策依据。

　　二是完善征收流程，加大“城中村”征收政策供给。当前，集体土地滞留房屋动迁已成为制约全区“城中村”改造项目推进的关键因素，我区集体土地房屋动迁基本以协议动迁方式实施，特别是集体出售土地自建房动迁，因为其合法性无法确认，难以按照《上海市征收集体土地房屋补偿规定》实施征收。经了解，目前全市各区均未将此类房屋认定为违章建筑，如“城中村”改造时按照违章建筑拆除，将存在较大的法律风险和社会稳定问题。建议区规划资源局向市相关部门争取政策支持，完善此类集体土地居住房屋征收的具体途径和工作流程，区住房保障房屋管理局、区规划资源局加强房屋征收与补偿工作的全流程指导。