上海市松江区人大-斗球官方版下载

　　一、案由
　　岳阳街道荣乐、人乐、凤凰等小区均是八十年代初期建造的公有住宅售后公房小区；高乐、民乐等为部分售后房、部分早期商品房小区。2015年以前售后公房物业服务收费标准为每户每月管理费以套为单位收取（小套7元、中套9元、大套11元）。2015年起，这些小区根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》【沪房管物（2014）377号】文件精神，在居民区党组织、居委会的帮助、发动下，经历了千辛万苦，通过三年的努力，逐年调整售后公房物业服务收费标准至每月0.8元/平方米，但至2018年，这些老旧小区的售后公房物业服务收费标准与物业服务实际运营成本仍存在差距，物业服务企业连年亏损，每年都借助政府给予每月0.2元/平方米左右资金补贴才得以维持。
　　2019年9月底，根据区房管局下发至岳阳街道办事处《关于实施售后房物业服务资金补贴的函》，将荣乐、人乐、凤凰、高乐、民乐等小区物业服务收费标准为每月0.8元/平方米的排除在外，本年度不再给予每月0.2元/平方米左右资金的补贴。为此，一些业委会曾联合写信给当时的陈宇剑区长，但陈区长批转后，2019年已过去，仍没有解决补贴。由此，引起了下列问题：
　　一是积极按照上级政府文件精神办，化了大量心血，做了广大业主工作的，反而不能享受政府资金补贴。人乐、荣乐小区是松江区最早的售后公房小区，因为积极响应政府文件精神，将物业费调至0.8元，而未能享受补贴，于情于理都是说不过去。而其他售后房小区，因未做工作，业主不同意物业费上调，造成调整到位，反而是可以享受政府资金补贴奖励的对象。这样的政府资金补贴政策，严重损伤了响应政府号召，努力做广大业主工作人员的业委会和业主代表的积极性，。
　　二是使未享受到政府资金补贴的物业企业难以为继。按规定，物业公司本是微利企业，能够将物业费调整至每月0.8元/平方米，从另一侧面看，是荣乐、人乐、凤凰、高乐、民乐等小区的物业公司在管理服务上得到了业主们认可。现未能享受2019年政府给予资金补贴，造成这些物业公司的亏损，亦伤害了做的好物业公司的积极性。2019年岳阳区域已有4个小区物业公司主动退出，主要原因就是物业公司无力承担长期亏损。
　　三是亏损物业公司的大量退出会引发社会问题。由于不能公正地享受政府给予资金补贴业费，物业费的上调空间没有，物业公司将在贫困线上挣扎，势必迫使亏损物业公司退出；而区级层面未建立物业临时代管库，自治管理又跟不上，将使老旧住宅小区呈无人管理状态，从而增加许多的不稳定因素，反而会增加政府大量的管理成本支出。
　　二、案据
　　（一）《上海市住宅物业管理规定》（2018年）。
　　（二）《上海市物业管理条例实施细则》（2019年）。
　　（三）《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》【沪房管物（2014）377号】
　　（四）松江区有关售后公房物业服务资金补贴的要求等。
　　三、建议
　　目前，众多售后公房的物业服务费收费标准在每月0.8元/ 平方米（含每月0.8元/平方米）及以下。而2014年4月1日起上海市月最低工资标准调整为1820元，2019年上海市最低工资2480元，5年间最低工资上涨136%，仅考虑用工成本一项，物业费上调到1元/月/㎡，才能弥补物业公司亏损。除此之外水、电等能耗和维修材料费用不断上涨，导致物业服务成本逐年上升，物业服务企业普遍存在成本倒挂、亏损经营状况，服务水平难以满足居民需求。鉴于这样状况，区政府与区房管部门要对老旧的售后公房补贴进行调整。
　　一是对售后公房的政府资金补贴应充分体现公平公正。不应人为设置“天花板”；响应政府号召，理应给予鼓励，不应打击。政府对售后公房的物业服务资金补贴应要尊重实际，充分体现科学性、合理性、针对性，应以房屋建造的年限为基准来实施，让居民易于接受、物业公司愿意接受。
　　二是请第三方对物业费收费标准进行测算，在测算基础上政府出台收费指导意见。由政府聘请第三方对售后公房的物业费收费标准进行测算，根据测算情况，出台“物业收费指导意见”，并制定政府资金补贴标准和根据最低工资标准调整的逐年止浮标准，以及售后公房应急维修补贴等规定。
　　三是尽快建立区级层面物业管理临时代管库。现老旧小区垃圾分类既繁重，又是一项长期任务，而2020年又是松江区“创全”决战之年，小区管理容不得任何闪失，小区的物业管理服务需要保持相对稳定。因此，要健全完善相关托底保障，在物业公司因亏损退出时，能及时安排临时代管库中物业公司监管接管，做到不断不乱。
　　四是落实未解决问题前的应急措施。由于补贴调整需要一定时间，在新政策规定没有出台和实施之前，若遇售后公房遇到重大且存在安全隐患的应急维修项目，需明确一家具体解决处置的实施单位。
　　总之，我们衷心希望政府对售后公房物业服务资金补贴，一定要公正合理，要奖勤罚懒，不能奖懒罚勤。从而促进老旧小区物业管理服务的满意度不断提高。